Crédito Hipotecario

¿Qué es y cómo funciona un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es el producto financiero mediante el cual un cliente puede acceder a financiación para la compra de un bien inmueble (un piso o una casa) ya sea nueva o de segunda mano. En este tipo de contratos, las partes firmantes acceden a un acuerdo vinculante a mediano o largo plazo para proceder al pago de los montos pactados.

Este tipo de producto financiero se tiene que entender como un crédito en el que se deja la casa en garantía, es decir, el bien inmueble actuará como promesa de pago del dinero facilitado por la entidad financiera en la que se haya solicitado la hipoteca de la casa o piso que se desea adquirir.

Dicho de otra manera, será el banco o entidad financiera la que le facilitará el monto de dinero suficiente para que una persona natural pueda acceder a la compra de una vivienda, mientras que dicha persona se compromete al pago de una mensualidad pactada.

Entendido esta definición general, es importante para entender este tipo de producto financiero los factores que influyen a la hora de solicitar una hipoteca:

1. Capital:

Como prácticamente en todos los productos crediticios, el monto a solicitar marcará en gran parte las características del contrato que se firmará. En la actualidad en España los bancos suelen ofrecer la financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda, para aquellos que buscan adquirir su primera vivienda y hasta un 70% para quienes desean adquirir un segundo inmueble.
El 20% o 30% restante, dependiendo de la situación de cada uno, deberá ser aportado por el solicitante de la hipoteca a modo de primer pago.

2. Tiempo:

Como te estarás imaginando, el tiempo se refiere al plazo en el que nos comprometemos a cancelar la deuda con el banco o entidad financiera. En España los créditos hipotecarios se suelen pactar a 20 o 30 años, pero dependiendo de donde lo solicites y de tu realidad financiera, puedes encontrar por tiempos diferentes.
El tiempo, además, juega un rol importante en el valor final de tu crédito y, por supuesto, en el precio de la cuota que tendrás que cancelar mensualmente. A mayor tiempo menor será el precio mensual de tu cuota, pero más altos serán los intereses que deberás cancelar.

3. Interés:

Dependiendo del tipo de hipoteca que decidas contratar, tendrás un tipo de interés aparejado. Es aquí donde tienes que prestar atención ya que es lo que definirá en gran parte el valor total de tu crédito y el precio de la mensualidad que deberás pagar.

¿Qué tipo de hipoteca o interés seleccionar?

Seguro que ahora te estarás preguntando ¿pero ¿cuál es la mejor hipoteca para mi? Pues antes de proceder a hipotecar una casa o piso, es importante entender los tipos de créditos hipotecarios que puedes encontrar en el mercado y las características de cada una de ellas.

Es por esto por lo que, antes de firmar cualquier contrato vinculante, te recomendamos que hagas un proceso de investigación que te permita entender no sólo los tipos de hipoteca sino las condiciones que cada entidad financiera te estará entregando.

A todo esto, debemos sumar la situación financiera del mercado, ya que dependiendo de esto la hipoteca de una casa será más o menos conveniente para ti. Esto último debido a que las tasas de interés son definidas por el Banco de España.

Entendido esto, tendrás que seleccionar el tipo de hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades y tu situación financiera:

Hipoteca Variable:

Este tipo de hipoteca, como su nombre lo dice, se trata de un crédito en el que el interés de tu crédito hipotecario variará dependiendo del indicador (euríbor). Este ajuste se suele realizar cada 6 meses desde firmado el contrato.
Además, este tipo de hipoteca suele ofrecerse con periodos de amortización más largos, es decir, que puedes acceder a pagarla en más tiempo, con lo que te permitirá acceder a una cuota mensual más económica.

Hipoteca Fija

A diferencia de lo que ocurre con la hipoteca variable, en este caso el valor de la cuota se verá afectado durante toda la vida del contrato, por el mismo interés, con lo que la cuota será la misma independiente de las fluctuaciones que pueda vivir el mercado.
Al ser una cuota fija, puedes estimar el valor de tu cuota a lo largo del periodo pactado en función de tus ingresos, lo que te permitirá tener más control a la hora de hacer el pago de la mensualidad, minimizando los riesgos que puede traer las fluctuaciones del mercado.

Hipoteca Mixta

Como su nombre lo adelanta, este tipo de crédito hipotecario adopta los funcionamientos de ambos tipos de hipotecas. En este caso, al momento de la firma del contrato se establecen los periodos y cómo se aplicará dicha combinación: Por ejemplo, los primeros 10 años será fija y luego pasará a ser variable.

¿Cómo solicitar un crédito hipotecario y en qué prestar atención?

Si ya tienes todo claro y estás listo para ir a solicitar tu crédito hipotecario, seguro que ya tendrás dudas de cómo iniciar el proceso por lo que ahora te lo contamos todo.

En primer lugar y como te lo hemos ido adelantando, es importante que estés muy bien informado sobre las ofertas disponibles, la realidad del mercado hipotecario del momento y las variaciones que haya tenido el euríbor. Toda esta información será de lo más útil al momento de, por ejemplo, seleccionar el tipo de interés que desees contratar.

Además, es importante que hagas un análisis de tu situación financiera personal, ya que esta será puesta bajo el microscopio cuando inicies el proceso de selección de la mejor oferta hipotecaria.

Dicho esto, es importante que estés muy atento a las condiciones y costes asociados a tu crédito hipotecario, que te permitan entender de mejor manera los gastos en los que estarás incurriendo a la hora de firmar con una u otra entidad.

En este sentido, presta atención a:

Tipo de Interés Nominal (TIN):

Este interés, explicado de la manera más sencilla posible, se refiere al precio que los bancos y entidades financieras cobran por el hecho de prestar dinero y se calcula en función del monto entregado. Este TIN no incluye comisiones ni gastos de gestión.

Tasa Anual Equivalente (TAE):

Aquí presta mucha atención ya que se trata del interés que indica el coste real del préstamo, en función del tiempo pactado para el pago de este. Este es un indicador que te permitirá tener una idea clara de los costes asociados a una u otra entidad ya que en el cálculo se incluyen comisiones, gastos, tipo de interés nominal y la frecuencia de los pagos.

Euríbor:

Se trata de un indicador del tipo de interés promedio que utilizan las principales entidades europeas para prestarse dinero entre sí a corto plazo, una variación que puede tener impacto en el coste de la cuota de tu hipoteca.

Además, ten en cuenta que hay costes adicionales que harán que varíe el precio de tu hipoteca y variará en función del banco o entidad financiera en la que decidas solicitar tu crédito hipotecario y son:

Comisión de apertura:

Se trata de una comisión que los bancos cobran como contrapartida por los costes de trámites y gestiones de prestar el dinero. Dicha comisión se paga al inicio y se calcula en función del monto total del crédito.

Comisión de cuenta asociada:

En ocasiones los bancos solicitan a los solicitantes de una hipoteca para casa o piso, la apertura de una nueva cuenta que permita la gestión de los cobros de la mensualidad acordada.

Coste por amortización:

En ocasiones las entidades financieras incluyen comisiones asociados a los pagos adelantados, es decir, el buco cobra a los clientes por acortar el tiempo en que se devolverá el dinero de la hipoteca. Un monto que las entidades cobran debido a los costes de gestión y por los dineros que se dejarán de percibir por concepto de intereses futuros.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar un crédito hipotecario?

Para solicitar un crédito hipotecario se deben cumplir ciertos requisitos, que dicen relación principalmente con la solvencia económica del solicitante. Dichos requisitos son en general:

• Ser mayor de 18 años.
• Contar con algún documento de identificación válido en España, ya sea NIF, NIE o Pasaporte.
• Declaración del IRPF del último año.
• Si procede, escrituras de cualquier propiedad que posea el solicitante.
• Si procede, contrato de arrendamiento y recibos de los últimos alquileres (en caso de que se desee comprar la vivienda alquilada).
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios recientes
• CIRBE

Estos son los documentos que por norma general se suele exigir a quienes soliciten una hipoteca, pero que suelen variar en función de la realidad del solicitante. Como se trata de un acuerdo de larga duración, la aprobación de un crédito hipotecario suele pasar por un proceso de análisis particular.

Es por esto, que, a los documentos antes mencionados, se hace exigible también información diferente dependiendo de la situación financiera y laboral de cada persona. En este sentido también deberás presentar los siguientes documentos:

Trabajadores por cuenta ajena:

• Contrato laboral, independiente de su duración.
• Si existiese algún tipo de ingreso adicional, se deben presentar los justificantes.
• Registros de cualquier préstamo o crédito contratado a la fecha.
• Un mínimo de tres nóminas anteriores.

Trabajadores por cuenta propia

• Pagos trimestrales de IVA del año en curso.
• Declaración anual de IVA.
• Declaración anual del IRPF.
• Recibos de los últimos pagos de la Seguridad Social.

¿Es lo mismo un préstamo hipotecario que un crédito hipotecario?

No, no es lo mismo. Por norma general estos dos instrumentos financieros se suelen confundir. Sin embargo, son completamente diferentes.

En primer lugar, hay que entender que el momento en el que se puede obtener uno u otro es totalmente diferente. Mientras que el crédito hipotecario se trata de un producto financiero mediante el cual una persona natural o sociedad buscan adquirir un bien inmueble, y para ello requieren financiación.

Además, como ya hemos descrito más arriba, el solicitante debe contar con un capital inicial, que actúa como señal. Dicho capital irá en función del valor de la propiedad que se quiera adquirir y de si es la primera propiedad o no. En tal caso, el solicitante debe hacer una aportación inicial de entre el 20% o 30%.

Por otro lado, el préstamo hipotecario es una manera en la que se puede obtener liquidez a través de la entrega de un inmueble como garantía, es decir el solicitante no necesita aportar un capital ya que la vivienda actuará como tal.

Dicho en simple, se utiliza una propiedad inmueble (casa o piso) como medio de garantía para demostrar capacidad de pago. En este caso, se procede a realizar una tasación de la propiedad, con el fin de definir el precio y, por ende, el monto que el banco le otorgará al solicitante.

Con esta definición clara, hay que entender que el único punto en común entre ambos productos es la posibilidad de embargo de la vivienda en caso de no cumplir con las obligaciones pactadas al momento de la firma del contrato con la entidad financiera.

¿Cuándo pedir financiamiento?

Como ya te lo hemos explicado, antes de lanzarte a la búsqueda del mejor crédito hipotecario es necesario que hayas seleccionado el inmueble que deseas adquirir y cuentes con al menos el 20% del valor de esta.
Una vez alcanzado estos objetivos, deberías analizar tu capacidad de endeudamiento, para definir así el monto máximo que podrás pagar por concepto de la cuota del crédito hipotecario que solicitarás.

Para ello, es importante que tengas claras tus finanzas, conociendo al detalle tus ingresos y egresos, para poder calcular el monto del que dispones. Según los expertos no deberías superar las deudas no debería ser superiores al 35% o 40% del total resultante de la operación mencionada.

Esperamos haberte dejado las cosas claras con este artículo y puedas tomar la mejor decisión a la hora de conseguir la financiación para obtener el hogar que deseas. Como siempre, te recordamos que es importante tomar una decisión informada y con todos los argumentos sobre la mesa.